Передача у користування нерухомого майна – актуальна тема практично для кожного власника. Тому в цій статті ми проаналізуємо норми чинного законодавства щодо вимог до форми договору оренди житла та необхідності його державної реєстрації.
Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 ЦКУ стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦКУ «Найм (оренда) житла», які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)». У зв’язку із зазначеним до договорів найму житла не застосовуються положення ст.ст. 793 та 794 ЦКУ щодо необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше. Зазначену позицію також підтримує ДПА у м. Києві. Так, у листі «Щодо оподаткування підприємницької діяльності із здавання в оренду житлових приміщень» від 4 березня 2005 р. № 2273/n/31-045/127 вона вказує, що юридичні аспекти оренди нежилих приміщень регламентуються положеннями глави 58 ЦКУ, а правовідносини із найму житла регулює глава 59 ЦКУ.
Предмет договору
Відповідно до ст. 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити особи працівників, які будуть постійно проживати у найманому житловому приміщенні. При цьому для надання житла в оренду для влаштування в ньому офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд.
Форма договору
За вимогою цивільного законодавства правочин має вчинятися у встановленій законом формі. Тому укладати договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦКУ слід у письмовій формі (тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами). Водночас недодержання сторонами цього договору вимог закону щодо обов’язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним – у такому разі діє загальне правило, передбачене ч. 1 ст. 218 ЦКУ, щодо позбавлення сторін (у разі виникнення спору) права посилатися на показання свідків для підтвердження як самого факту укладення договору найму житла, так і будь-яких умов, на яких зазначений договір було укладено. Тому заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Таким чином, аби убезпечити себе від небажаних наслідків доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору.
Нотаріальне посвідчення
Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності. Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається – його недійсність встановлена законом). Слід мати на увазі, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У такому випадку орендар має звільнити орендовану квартиру, а орендодавець повинен повернути отриману орендну плату. Водночас, якщо сторони домовилися стосовно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно із нормою ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» нотаріус здійснює відповідну функцію контролю – він зобов’язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання орендодавця – платника податку. Звісно, самі нотаріуси не в захваті від покладеного на них обов’язку, оскільки вони у разі порушення цієї вимоги нестимуть відповідальність, установлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.
Реалії найму
На практиці ж квартири успішно здаються без укладення будь-яких договорів, навіть незважаючи на пов’язані з цим ризики. Основним мотивом, котрий штовхає власників нерухомості на такі ризики, є небажання платити 15%-вий податок. Крім того, при нотаріальному посвідченні доведеться сплатити державне мито у розмірі 0,01% суми договору (однак не менше 85 грн і не більше 850 грн) та за послуги нотаріуса. Ще один нюанс: згідно із п. 112 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, нотаріус при посвідченні договору найму (оренди) житла вимагає правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду), та довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації. А отримання останнього документа – як відомо, процедура копітка, особливо, якщо в квартирі було здійснено перепланування. Зважаючи на це, відсутність у власників і наймачів квартири бажання зайвий раз звертатися до нотаріуса також можна зрозуміти.
Наприкінці минулого року в парламенті був зареєстрований законопроект (реєстр. № 1178), котрим пропонується скасувати норму щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна і записати, що таке посвідчення здійснюється «у випадках, передбачених законом». Таким чином, у разі його прийняття нотаріальне посвідчення договорів оренди житла стане фактично необов’язковим і здійснюватиметься лише на вимогу однієї зі сторін договору. На думку ж Головного науково-експертного управління Верховної Ради (висновок на законопроект від 5 березня 2008 р.), прийняття запропонованих змін значно розширить можливість ухилення від сплати податку з доходів фізичних осіб та ускладнить його адміністрування. При цьому скасування обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості навряд чи суттєво знизить надходження до бюджету податку з доходів фізичних осіб від здачі в оренду нерухомості, адже на практиці притягнути до відповідальності за несплату цього податку досить важко – через відсутність реального механізму контролю за власниками нерухомості
